Pokaż listę

Koniec użytkowania wieczystego – co to oznacza? Praktyczny poradnik

18 października br. Rada m.st Warszawy przegłosowała uchwałę udzielającą 98% bonifikaty od jednorazowej opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Czego ona właściwie dotyczy? 

Od 1 stycznia 2019 r. zacznie realnie działać ustawa likwidująca użytkowanie wieczyste na terenach z zabudową mieszkaniową. W praktyce oznacza ona, że dotychczasowe użytkowanie wieczyste zostanie automatycznie przekształcone we własność, dzięki czemu użytkownik gruntu pożegna się z męczącą i niepewną (ponieważ raz na 3 lata mogła ona ulegać zmianie) opłatą roczną za użytkowanie wieczyste. Zniknie także niepewność użytkownika co się stanie z jego nieruchomością po zakończeniu okresu użytkowania (logicznym by było jego przedłużenie, ale teoretycznie prawo do użytkowania wcale nie musi zostać przedłużone, a co za tym idzie może pojawić się problematyczna kwestia dot. stojących na takim gruncie budynków). Ustawa ta dotyczy ok. 250 tys. gospodarstw domowych, przyjrzyjmy się jej zatem uważnie, a ja postaram się w przystępny sposób przybliżyć jej działanie. A więc z czym się je owo przekształcenie?

Czego dotyczy ustawa o przekształceniu użytkowania wieczystego?

Wszystkich gruntów w użytkowaniu wieczystym, na których stoją budynki mieszkalne jedno- i wielorodzinne (wraz np. z garażami). Korzystającymi z ustawy będą nie tylko osoby fizyczne, ale również np. spółdzielnie mieszkaniowe, bez względu na to czy w ich budynkach są lokale z oddzielną własnością czy też tylko mieszkania spółdzielcze lokatorskie. My się jednak zajmiemy zwykłymi Kowalskimi, będącymi właścicielami mieszkania tzw. hipotecznego, czyli wg oficjalnego nazewnictwa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

Czy wszyscy właściciele mieszkań w bloku muszą wyrazić chęć na przekształcenie użytkowania we własność?

Nie. Rzeczywiście istniała do tej możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego we własność na życzenie właścicieli mieszkań. Ale istniał haczyk: musieli tego chcieć wszyscy właściciele lokali w budynku. Po wejściu w życie omawianej ustawy nie ma już takiej potrzeby, ponieważ użytkowanie będzie przekształcone automatycznie, czy ktoś tego chce czy też nie.

Czy przekształcenie jest bezpłatne?

Nie. Dotychczasowy użytkownik wieczysty (czyli Ty) będzie musiał przez 20 lat płacić tzw. roczną opłatę przekształceniową. 

W jakiej wysokości będzie moja roczna opłata przekształceniowa?

Generalnie będzie w wysokości rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste ale wg stanu (uwaga!) na dzień  1 stycznia 2019 roku. O wysokości tej opłaty zdecyduje dotychczasowy właściciel gruntu czyli np. Urząd Miasta, Agencja Mienia Wojskowego czy Zarząd Mienia Skarbu Państwa. Zgodnie z ustawą odpowiedni urząd ma 12 miesięcy (licząc od 1.01.2019) na wysłanie do Ciebie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie Twojego udziału w gruncie we własność. Zaświadczenie będzie też zawierać informację o wysokości rocznej opłaty. Istnieje więc prawdopodobieństwo, że urząd przed wysłaniem takiego zaświadczenia postanowi zaktualizować wartość gruntu, a tym samym opłatę roczną.  W praktyce większość osób będzie płaciła tyle samo ile zapłaciła za użytkowanie wieczyste za 2018 rok (bo mało który urząd będzie w stanie zrobić nowe wyceny na wszystkie grunty).

Czy opłata przekształceniowa będzie mogła być zmieniana przez urząd?

Tak. Ale tylko raz na 3 lata i tylko o odpowiedni wskaźnik GUS (a nie na podstawie nowej wyceny gruntu). W praktyce jeśli wskaźnik GUS będzie ujemny (czyli spadną ceny nieruchomości) waloryzacji nie będzie (no bo który urząd chciałby uszczuplić swoje dochody?). Ale w takiej sytuacji to Ty możesz wystąpić o waloryzację (ujemną, rzecz jasna).

Czy mogę otrzymać zaświadczenie o przekształceniu wcześniej?

Jak najbardziej. Właściciel mieszkania będzie mógł wystąpić do urzędu o wystawienie takiego zaświadczenia (np. potrzebnego do sprzedaży nieruchomości, choć na dzień dzisiejszy jeszcze nie wiadomo czy do sprzedaży będą one konieczne). Urząd będzie miał wtedy 4 miesiące na wystawienie takiego zaświadczenia na żądanie, przy czym pobierze wtedy opłatę skarbową w wysokości 50 zł.

Do kiedy należy zapłacić opłatę za 2019 rok?

Ponieważ urzędy mają aż 12 miesięcy na wydanie zaświadczenia z wysokością opłaty będziesz mieć czas aż do 29 lutego 2020 r. aby pokryć opłatę za 2019 rok. 

Jaki jest termin opłaty za 2020 rok i każdy kolejny?

Nie ciesz się, że masz rok przerwy w opłatach, bo opłatę za 2020 rok będziesz musiał ponieść maksymalnie miesiąc później niż tę za 2019, bo już do 31 marca 2020 r. Za każdy kolejny rok terminem granicznym na opłatę będzie 31 marca tego samego roku, którego opłata dotyczy.

Czy w mojej Księdze Wieczystej informacja o własności gruntu pojawi się automatycznie?

Tak, ale nie 1 stycznia 2019 r. Urząd wydając Tobie zaświadczenie o przekształceniu wyśle również do sądu jego kopię. Na tej podstawie sąd będzie miał 14 dni na wpisanie przekształcenia do księgi wieczystej. Ale nie tylko tego. Sąd jednocześnie wpisze także (w dziale III, w którym widnieją potencjalne wszystkie roszczenia) informację o wysokości opłaty rocznej oraz o okresie, w którym ta opłata ma być odprowadzana. Będzie to informacja głównie dla przyszłego potencjalnego nabywcy czy spadkobiercy mieszkania. Sąd nie pobiera żadnej opłaty za ww. wpisy.

Czy mogę spłacić przekształcenie wcześniej?

Oczywiście, w dodatku jest to bardzo opłacalne. W każdym momencie będziesz mógł poinformować urząd o chęci wcześniejszej (jednorazowej) spłaty. W takim przypadku w ciągu 14 dni urząd określi dokładną kwotę do zapłaty. I co najważniejsze: da Ci bonifikatę!

Ile otrzymam bonifikaty za jednorazową płatność?

  • To zależy od kogo „odkupujesz” grunt. Jeśli od Skarbu Państwa (czyli również np. od Agencji Mienia Wojskowego, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, Zarządu Zasobów Mieszkaniowych MSWiA) jest to aż 60% - jeśli zapłacisz w pierwszym roku. W każdym kolejnym bonifikata spada o 10%, aż do zera. 

Przykład: Twoja opłata roczna wynosi 500 zł. Pomnóż ją przez 20 lat, co da Ci wynik 10.000 zł. Odejmij od niego 60%, czyli Twoja jednorazowa opłata wyniesie 4.000 zł

  • Natomiast jeśli działka do tej pory należała do miasta to w przypadku Warszawy bonifikata przy jednorazowej płatności wyniesie aż 98%! To wynik uchwały Rady Miasta z 18 października, a więc sprzed kilku dni (na chwilę obecną Uchwała nie jest jeszcze opublikowana, ale została przyjęta).

Przykład: Twoja roczna opłata to 500 zł. Mnożąc ją przez 20 lat otrzymujemy kwotę 10.000 zł. Po odjęciu bonifikaty Twoja jednorazowa opłata wyniesie TYLKO 200 zł!

Jak wykreślić z Księgi Wieczystej wpis o opłacie przekształceniowej?

Po zapłaceniu całości (czy to jednorazowo czy po 20 latach) urząd automatycznie wystawia nowe zaświadczenie potwierdzające całkowitą spłatę zobowiązania. Takie zaświadczenie wraz z odpowiednim wnioskiem o wykreślenie wpisu składasz samodzielnie w sądzie. Opłata sądowa za wykreślenie wpisu wyniesie 250 zł.

Podsumowując:

zanim wpłacisz cokolwiek poczekaj na zaświadczenie z urzędu

- przelicz swoje możliwości przy jednorazowej płatności

- skorzystaj z bonifikaty 

- zapomnij w końcu o użytkowaniu wieczystym

Poradnik ten nie wyczerpuje wszystkich przypadków przewidzianych w ustawie, ale ponieważ moim terenem działalności jest Warszawa więc odnosi się do najczęstszych sytuacji spotykanych w tym mieście. Jeśli Twój przypadek się różni albo po prostu potrzebujesz pomocy związanej z opisywanym przekształceniem i również jesteś z Warszawy zapraszam do kontaktu telefonicznego, postaram Ci się pomóc w miarę możliwości. Mój numer to: 501 016 159.


Źródło: Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z dnia 20 lipca 2018 r. – pełny tekst tutaj 


Kim jest Włodzimierz Wielogórski?

Człowiekiem, który od ponad 13 lat zajmuje się nieruchomościami i dla którego nieruchomości stały się pasją. Zaczynał od stanowiska handlowca w biurze sprzedaży średniej wielkości dewelopera i od tego czasu przeszedł długą drogę. Z handlowca awansował na kierownika biura sprzedaży, po czym w kolejnej firmie deweloperskiej (tym razem międzynarodowej) obsługiwał klientów poszukujących nieruchomości premium. Następny krok kariery to hiszpański fundusz inwestycyjny, w którym jako menedżer sprzedaży odpowiadał za portfolio kilkuset mieszkań, uczestnicząc zarówno w ich zakupie jak i sprzedaży. Zwieńczeniem poznania rynku z każdej strony było podjęcie współpracy z największymi pośrednikami w Polsce (Home Broker i Metrohouse), w pierwszej firmie jako menedżer rynku pierwotnego, a następnie w drugiej jako dyrektor działu rynku pierwotnego. Aktywnie udzielający się w mediach, zarówno branżowych jak i ogólnopolskich (prasa, telewizja). Aktualnie jest niezależnym doradcą rynku nieruchomości, prowadzi własną agencję Habitar, w której wprowadza innowacyjne rozwiązania.

Pokaż listę
Facebook